Egzekucja z nieruchomości rolnych

Egzekucja z nieruchomości to najbardziej skomplikowany i najdłuższy sposób egzekucji z majątku dłużnika. Gdy przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, dodatkowo egzekucja z niej cechuje się istotnymi różnicami w stosunku do typowej egzekucji. Różnice te są jeszcze większe po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadziła istotne zmiany dotyczące samych zasad nabywania nieruchomości rolnych.

Podstawą do wszczęcia egzekucji z nieruchomości jest tzw. tytuł wykonawczy. Najczęściej jest to prawomocny wyrok sądowy (zaopatrzony w klauzulę wykonalności) zasądzający od dłużnika na rzecz wierzyciela określoną kwotę pieniężną. Komornik po otrzymaniu od dłużnika takiego tytułu wykonawczego (wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości) przystępuje do zajęcia nieruchomości rolnej. Zajęcie to odbywa się poprzez wysłanie do dłużnika zawiadomienia o wszczęciu egzekucji wraz z informacją o zajęciu danej nieruchomości rolnej. W zawiadomieniu tym komornik wzywa dłużnika do zapłaty egzekwowanej sumy pieniężnej pod rygorem przystąpienia do oszacowania nieruchomości oraz jej sprzedaży w drodze licytacji. Następnie komornik wyznacza termin licytacji nieruchomości oraz ogłasza o tym fakcie publicznie w budynku sądu i urzędu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, każdemu z jego współwłaścicieli, o ile nie są dłużnikami osobistymi, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność, za zapłatą ceny nie niższej niż suma oszacowania. W przypadku, gdy takich współwłaścicieli jest kilku, pierwszeństwo przysługuje temu, który to gospodarstwo prowadzi lub w nim pracuje. O ile ten warunek spełnia kliku z nich lub żaden, sąd przyznaje pierwszeństwo temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia takiego gospodarstwa. W przypadku gdy żadne z uprawionych współwłaścicieli nie przejął nieruchomości w opisany powyżej sposób, to dochodzi do jej licytacji. Gdy na pierwszej lub drugiej licytacji nieruchomość rolna zostanie wylicytowana, wydawane jest wówczas postanowienie o przybiciu na rzecz tej osoby, która zaofiarowała najwyższą cenę. Po wykonaniu przez nią warunków licytacyjnych, w szczególności po zapłacie ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po jego uprawomocnieniu osoba taka staje się właścicielem nieruchomości.

Przedstawiony powyżej w skrócie tryb egzekucji z nieruchomości rolnej doznaje istotnych ograniczeń w związku z wejściem w życie w dniu 30 kwietnia 2016 roku zmiany ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z nowymi przepisami nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, tylko rolnik indywidualny. Skoro nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny lub osoba, której Prezes ANR udzielił stosownej zgody, to wszystkie osoby, które chciałaby nabyć taką nieruchomość na licytacji komorniczej powinny zostać zweryfikowane, w celu potwierdzenia, czy w ogóle mogą skutecznie nabyć taką nieruchomości. Analogiczna weryfikacja powinna być dokonywana w stosunku do współwłaścicieli nieruchomości rolnych składających oświadczenia o przejęciu ich na własność w trybie opisanym powyżej. W odniesieniu do nieruchomości rolnych istnieje również obowiązek zawiadomienia ANR o nabyciu nieruchomości rolnej w drodze jej przejęcia oraz na licytacji egzekucyjnej. Bowiem Agencji przysługuje prawo do złożenia w terminie jednego miesiąca oświadczenia o nabyciu takiej nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości rynkowej. Zawiadomienie takie powinno być skierowane przez sąd dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności. Dopiero bowiem z tym momentem następuje przejście prawa własności nieruchomości rolnej z dłużnika na nabywcę.

 

Adam Kuźma /Radca Prawny/